Comment un crédit d'impôt aide à transformer des sites contaminés en nouveaux projets

Robert, à gauche, et Samuel Savarino à l'intérieur de l'un des anciens bâtiments de l'US Hame Co., le mardi 6 juin 2023. L'entreprise a été créée en 1902 à Buffalo et a produit les saillies courbes en bois ou en métal qui font partie du collier d'un cheval de trait. (Joshua Bessex/Buffalo News)

Robert Savarino monte les escaliers à l'intérieur de l'un des anciens bâtiments de l'US Hame Co., le mardi 6 juin 2023. L'entreprise a été créée en 1902 à Buffalo et a produit les saillies courbes en bois ou en métal qui font partie du collier d'un projet cheval. (Joshua Bessex/Buffalo News)

Ce n'est pas le plus grand ou le plus flashy des développeurs locaux, mais Savarino Cos. n'a pas peur d'entreprendre et de transformer certaines des propriétés les plus sales de la région.

Du comté de Niagara à la partie sud, l'entreprise basée à Buffalo détenue et dirigée par Samuel J. Savarino et son frère, Robert A. Savarino, a acquis la réputation de s'attaquer à des projets de nettoyage de friches industrielles et de rénovation historique qui n'attirent pas beaucoup de monde. l'attention des autres en raison de leur emplacement.

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Les friches industrielles sont des sites qui ont été contaminés par des années antérieures d'utilisation commerciale et industrielle, avec des polluants allant des produits chimiques et des huiles aux métaux et aux scories. Et avec le long héritage manufacturier de l'ouest de New York, il existe de nombreuses friches industrielles dans la région.

Mais avant qu'ils puissent être réaménagés en toute sécurité, en particulier pour le logement, ils doivent être nettoyés, impliquant souvent l'élimination non seulement des polluants évidents mais aussi d'une couche de sol, puis la pose d'une nouvelle couche ou même d'une couverture solide.

C'est un processus long et coûteux. Mais dans le cadre du programme de nettoyage des friches industrielles de l'État, les promoteurs et les propriétaires qui assainissent les propriétés peuvent recevoir des crédits d'impôt pouvant couvrir jusqu'à 20 % de chacun des coûts de nettoyage et de nouvelle construction qualifiés, ou jusqu'à 40 %.

« C'est un excellent programme », a déclaré Paul Ciminelli, PDG de Ciminelli Real Estate Corp., dont les anciens projets de réaménagement de friches industrielles comprennent le bâtiment Conventus sur le campus médical de Buffalo Niagara, le projet de logements abordables 201 Ellicott et le projet de condominiums West End à Waterfront Village.

"Cela en vaut la peine, surtout pour une ville industrielle comme Buffalo qui a beaucoup de problèmes environnementaux difficiles avec beaucoup de ses sites développables", a-t-il déclaré. "Entre cela et le programme de crédit d'impôt historique, ces deux sont les principales raisons pour lesquelles la ville connaît un tel développement au cours des 20 dernières années."

Robert, à gauche, et Samuel Savarino se tiennent à l'intérieur de l'un des anciens bâtiments de l'US Hame Co., le mardi 6 juin 2023. L'entreprise a été créée en 1902 à Buffalo et a produit les saillies courbes en bois ou en métal qui font partie du collier de un cheval de trait.

Le programme est soumis à la supervision de l'État et peut prendre beaucoup de temps, mais ce financement supplémentaire lucratif peut souvent faire la différence pour que les projets fonctionnent financièrement.

"Le défi que vous avez avec cela est d'être payé par l'État", a ajouté Ciminelli. "Vous devez négocier avec l'État sur un certain nombre d'éléments en termes de ce qu'ils accepteront en termes de crédits, puis obtenir le financement."

De nombreux développeurs ont largement utilisé ce processus et ces crédits dans l'ouest de New York, notamment pour des projets tels que le Trico Building au centre-ville de Buffalo, le Buffalo Lakeside Commerce Park à South Buffalo, le campus de l'hôpital Millard Fillmore à Gates Circle, l'ancien campus de Bethlehem Steel. à Lackawanna, le Barcalo dans l'ancien premier quartier, le bâtiment administratif Pierce-Arrow, entre autres.

Mais Savarino les cherche. Plus récemment, il a transformé une parcelle de terrain de 3 acres à Batavia qui abritait autrefois une entreprise de vente de pneus et une entreprise de construction en projet à usage mixte Ellicott Station.

Il s'agit de rénover l'ancien bâtiment CE Welch à Westfield - ancienne résidence de Welch's Grape Juice Co. - en 46 appartements à revenus mixtes et espaces commerciaux. Il poursuit le nettoyage et le réaménagement d'un site pollué sur Howell Street à Buffalo, le long du ruisseau Scajaquada.

Et à Dunkerque, Savarino a trois bâtiments sous contrat et propose des projets à la ville afin qu'elle puisse puiser dans le financement de l'Initiative de revitalisation du centre-ville de l'État, notamment pour convertir le bâtiment Old Macaroni Co. de quatre étages sur le front de mer en espace commercial au premier étage pour le propriétaire actuel avec trois étages d'unités résidentielles au-dessus.

"Je donne beaucoup de crédit à mon frère, Sam, qui n'a jamais rencontré un projet complexe qu'il n'aimait pas", a déclaré Robert Savarino lors d'une présentation à la Western New York State Commercial Association of Realtors le mois dernier. "Les accords ont un moyen de trouver notre entreprise parce que personne d'autre ne pourrait les faire fonctionner. Mais ils sont très complexes et ils ne sont pas pour les âmes sensibles, et ils prennent beaucoup de temps."

Sa dernière gamme de projets divers comprend une réutilisation industrielle à Black Rock, un centre de stockage de nourriture à South Buffalo et une communauté de condos haut de gamme à Amherst, ainsi que d'autres entreprises à Olean et Falconer.

"Nous chercherons des sites sales, tant que nous pourrons trouver une utilisation finale", a déclaré Savarino. "Si un site est sale, et qu'il se trouve dans un quartier, entouré de maisons, c'est notre mission. C'est la Mecque pour nous."

Rue Tonawanda

À Black Rock, le promoteur possède trois entrepôts industriels adjacents aux 125, 133 et 135, rue Tonawanda, sous contrat avec trois propriétaires différents, en préparation d'un projet de nettoyage et de réutilisation adaptative de 20,4 millions de dollars qui recevrait à la fois des crédits d'impôt historiques et des friches industrielles, dit Savarino. C'est en face des Lofts Black Rock Freight House que le promoteur Karl Frizlen a achevés dans un ancien hangar.

Les trois bâtiments de l'usine de lumière du jour se composent de structures de deux, trois et quatre étages, avec un total de 83 500 pieds carrés d'espace. Les deux plus grands sont reliés par une cage d'ascenseur, et tous appartenaient et étaient occupés à l'origine par la US Hame Co., qui a été formée en 1902 à Buffalo et a produit les saillies courbes en bois ou en métal qui font partie du collier d'un cheval de trait. Actuellement, les bâtiments sont utilisés pour la réparation automobile, le stockage et à d'autres fins.

La lumière passe par les fenêtres à l'intérieur de l'un des anciens bâtiments de l'US Hame Co., le mardi 6 juin 2023.

Les conceptions de Silvestri Architects prévoient 108 unités de "logement de la main-d'œuvre" dans les bâtiments de forme trapézoïdale, avec des studios, des appartements d'une chambre et de deux chambres destinés aux ménages gagnant en moyenne 80 % du revenu médian de la zone, mais variant entre 60 % et 120 %.

Les unités comprendraient des répliques géantes de fenêtres d'usine, de hauts plafonds, des sols en béton poli et des colonnes industrielles en béton en forme de champignon, tandis que le projet global comprendrait une cour et une promenade pour chiens, des terrasses sur le toit, un restaurant et des espaces verts. "Ce sera plutôt funky", a déclaré Sam Savarino.

Comme le projet de Howell Street, les trois bâtiments se trouvent dans une zone polluée juste au nord de Scajaquada Creek, où les plans d'un futur pont piétonnier à Dart Street relieraient la zone à SUNY Buffalo State. Le site de 3,75 acres est contaminé par du pétrole, des métaux et des scories radioactives "qui doivent être manipulées avec précaution et exportées hors de l'État", a déclaré Savarino.

"Nous avons tendance à graviter vers des zones plus historiques ou plus sales", a déclaré Savarino. "Ils sont historiques et le site est très sale."

Savarino demande à la ville de nouveaux trottoirs, des lignes électriques souterraines, un aménagement paysager et d'autres améliorations pour la rue sans issue Watts.

Le National Park Service a d'abord hésité à approuver les crédits d'impôt historiques, a déclaré Savarino, car "tant de bâtiments autour de lui ont été démolis". Mais l'agence a finalement accepté après que le développeur se soit plutôt concentré sur l'histoire de Hame Co. et ses nombreux brevets. Les crédits seront également améliorés en raison des logements abordables et du fait que le site se trouve dans une zone d'opportunités de friche industrielle.

"C'est une proposition coûteuse, mais nous pensons qu'elle va faire un très beau projet pour nous", a déclaré Rob Savarino. "La communauté de Black Rock est un endroit très spécial. J'ai toujours aimé cette région. C'est éclectique et il y a une sensation que j'aime bien. Et tout est relié par un chemin."

Stockage alimentaire

À South Buffalo, Savarino propose de construire une paire d'installations d'approvisionnement alimentaire certifiées par le gouvernement fédéral dans le Buffalo Lakeside Commerce Park, conçues pour aider à prévenir de futures perturbations de la chaîne d'approvisionnement alimentaire comme le pays l'a connue pendant la pandémie.

Savarino a déjà deux terrains "hautement contaminés" sous contrat dans le cadre d'un accord d'exclusivité avec Buffalo Urban Development Corp., qui a passé des années à transformer l'ancienne propriété de Hanna Furnace en un parc d'activités. Les parcelles contiennent des scories mélangées à du pétrole, un nettoyage approfondi serait donc nécessaire.

Grâce au financement du ministère américain de l'Agriculture et du programme Build Back Better, ainsi qu'aux crédits d'impôt pour les friches industrielles et les nouveaux marchés, Savarino dépenserait 18 millions de dollars pour construire jusqu'à 150 000 à 200 000 pieds carrés d'espace d'entreposage frigorifique préfabriqué.

L'entreprise négocie avec des locataires potentiels mais n'a pas encore pris d'engagements.

"Nous pourrions prendre la décision de démarrer la moitié du projet avant de conclure un accord", a déclaré Savarino.

Appartements à Amherst

Savarino reprend un projet résidentiel proposé à Amherst par MEL Investors de Paul Bliss, sur le site de l'ancienne entreprise d'aménagement paysager Gleason Nursery. Mais là où Bliss avait prévu une subdivision de 13 lots de maisons unifamiliales sur la propriété en forme de L au 4774 et 4780 Sheridan Drive, Savarino propose environ 20 maisons de style condo ou maisons de transport.

Le site de 5 acres est situé du côté nord de Sheridan, entre Fleetwood Terrace et Jordan Road, en face du Park Country Club. Savarino l'a mis sous contrat en mai et prévoit de démolir la pépinière Gleason et deux maisons unifamiliales, avant de commencer à assainir l'ensemble du site en raison de l'utilisation d'herbicides et de pesticides.

"Pourquoi examinons-nous un projet comme celui-là? Parce que la terre est sale et nous pensons que nous pouvons le résoudre", a déclaré Savarino.

Si elles sont approuvées par l'État, les maisons à vendre seraient classées comme condos, offrant des allégements fiscaux aux acheteurs. "Ce n'est pas très dense. Ce sont des duplex, mais haut de gamme", a déclaré Savarino. "Ce n'est pas comme si nous roulions là-bas avec un complexe d'appartements de trois étages."

Samuel, à gauche, et Robert Savarino se tiennent devant les anciens bâtiments de l'US Hame Co., le mardi 6 juin 2023.

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Journaliste d'affaires

Je suis journaliste d'affaires à The Buffalo News depuis 2004, couvrant maintenant l'immobilier résidentiel et commercial et le développement au milieu de la résurgence de WNY. Je suis originaire du nord de l'État, fier d'appeler Buffalo ma maison et engagé à le couvrir en profondeur.

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